При описании объекта договора, то есть элитного жилья, его собственником, а также нанимателям необходимо более чем дотошными и предусмотрительными. «У себя в компании мы ввели практику детального описания всех предметов мебели и оборудования находящегося в квартире, с указанием стоимости и с фото возможных повреждений. Так же важно описывать ремонт в квартире, отделочные материалы и степень износа на момент передачи помещения. Это оградит вас от долгих споров с собственником о нанесенном ущербе после выселения из квартиры», - рассказывает Г. Ткач.

А по мнению И. Могилатовой из TWEED, хозяевам дорогостоящих квартир вообще лучше всего озаботиться страхованием ремонтных работ и имущества, находящегося в квартире, до въезда возможных арендаторов. Ведь страховая компания заранее объективно оценит стоимость произведенного ремонта и определит ценность техники, мебели и предметов декора, которые будут переданы в пользование нанимателю. И, соответственно, при возникновении конфликтной ситуации именно страховщик поможет сторонам разрешить спор и полностью или частично компенсировать ущерб. В то же время оценка степени ущерба, причиненного жилью или имуществу в нем, как отдельная услуга — дорогое удовольствие. По словам Г.Ткач, в настоящий момент она может обойтись собственнику в 15 тыс. руб.

В этой связи, подчеркивают эксперты, стоит подробно осветить в договоре и порядок пользования объектом недвижимости. «Стороны могут предусмотреть обязанность нанимателя придерживаться существующего состояния (без изменения) и возвратить квартиру только с учётом её (и имущества) естественного износа. Могут же предусмотреть возможность нанимателя произвести ремонт, улучшения, и здесь же предусмотреть - в чьей собственности они остаются и как компенсируются. Стоит отметить, что эта сфера полностью остаётся на усмотрение сторон, и они могут оговорить данные правоотношения в соответствии с буквой закона, а могут и изменить их на своё усмотрение. Главное – достигнуть консенсуса. Если же стороны вообще не коснулись в договоре этих вопросов, следует понимать, что регулироваться они будут буквой закона (в частности, статьей 623 ГК РФ)», - говорит Е. Чернова из WELHOME.

А нанимателю же при пользовании съемным жильем рекомендуется своевременно фиксировать на бумаге все изменения, которые произошли в квартире. «У нас был пример, когда собственник по просьбе клиента вывез телевизор из одной комнаты. А по истечению договора, указал в акте приема-передачи, что телевизора не хватает, и удержал его стоимость из страхового депозита, так как факт вывоза не был оформлен документально. А вот второй пример, когда клиент захотел установить себе спутниковое телевидение и не получил письменное разрешение собственника. В процессе проведения кабеля были сделаны отверстия в окне, вдоль плинтуса и входной двери, результатом стал счет с круглой суммой на возмещение убытков, так как ремонт в квартире был очень дорогим», - рассказывает Г.Ткач из Intermark Savills.

Отделке или имуществу причинен ущерб: кто виноват?

В теории вопрос о порче имущества решается просто: возмещает его стоимость (либо приводит в первоначальный вид) тот, кто несёт за это ответственность (то есть по чьей вине произошла порча). Если имеют место объективные обстоятельства, на которые наниматель никак не мог повлиять (например, в квартире произошло затопление по вине соседей или же возгорание из-за халатности коммунальных служб), то исправление ситуации – обязанность собственника, так как бремя содержания имущества и его амортизации лежит по закону на нём. Если поломка, порча случилась из-за невнимательности и недобросовестности нанимателя, то замену и/или ремонт осуществляет он за свой счёт, либо компенсирует затраты на это собственника. Однако на практике стороны зачастую спорят о том, является ли поломка «естественным износом» или же «порчей имущества». И тут стоит только рассчитывать на добросовестность сторон, либо идти в суд.

Как прописать в договоре размер ставки?

Представители опрошенных агентств недвижимости отмечают, что при составлении договора обязательно указывается размер платы, которая будет взиматься с нанимателя за пользование жильем и форма оплаты — наличный или безналичный расчет.

Отдельно решается вопрос с валютой, в которой будет исчисляться плата за проживание. Согласно российскому законодательству, расчеты на территории РФ должны осуществляются только в рублях. Однако же стороны могут договориться о том, что цена будет исчисляться из условных единиц, тогда размер ставки будет указывается в иностранной валюте, но взаиморасчеты будут производиться в рублях - по фиксированному курсу или курсу Центрального банка России.

Не будет лишним и приложить к договору и график платежей. А также обязательно стоит в письменном виде оговорить варианты понижения и повышения арендной ставки. Согласно ГК РФ, ставка может повышаться не чаще одного раза в год. Кроме того, как отмечает управляющий партнер компании MAYFAIR Properties Марина Маркарова, в договоре можно прописать максимальное повышение ставки, например, с учетом темпов инфляции или изменения курса валют.

Пени за просрочку платежа также определяются договором найма. Обычно она не превышает 0,1% от суммы месячной аренды, рассказывает М. Маркарова. Аналогичные штрафные санкции могут быть предъявлены и к собственнику жилого помещения, если он несвоевременно передает нанимателю жилье или не спешит устранять неполадки.

Зачем нужен страховой депозит?

Страховым депозитом, как правило, называется сумма в размере 1-2 месяцев, которую собственник обычно просит предоставить ему в качестве своеобразного залога. Данная сумма по обоюдному согласию сторон может быть либо возвращена нанимателю после окончания срока аренды, либо засчитана в качестве платежей за последние 1-2 месяца проживания в объекте. Кроме того, деньги страхового депозита могут использоваться для расчетов между сторонами при возникновении ущерба имуществу наймодателя по вине нанимателя. «Страховой депозит — самый болезненный вопрос, в первую очередь из-за того что очень трудно найти компромисс по ущербу. При этом всегда есть вероятность, что собственник не вернет страховой депозит и в отсутствие ущерба, а требовать его арендатору можно только в судебном порядке. И даже если арендатор идет в суд, то его дело рассматривается в течение полугода», - сетует Г. Ткач из Intermark Savills.

Поэтому здесь, как и в вопросах оценки ущерба, наниматель может только надеяться на добропорядочность владельца квартиры и оговаривать в договоре различные варианты возможных ситуаций, в результате которых страховой может быть полностью или частично возвращен нанимателю.

Кто платит коммунальные платежи?

Общепринятая практика предполагает, что собственник оплачивает все коммунальные платежи по квартире, за исключением электроэнергии, спутникового телевидения, Интернета, телефонных счетов, а также водоснабжения, если в квартире установлены счетчики.

Как продлевается договор?

Гражданский Кодекс РФ позволяет заключать договоры найма на срок до 5 лет. В то же время большинство нанимателей и собственников обычно довольствуются годом. «Не позднее трех месяцев до истечения срока договора найма наймодатель обязан предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить второго об отказе от продления в связи с решением не сдавать квартиру внаем в течение определенного периода времени (не менее одного года). Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления от занимаемого жилья, то договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях», - напоминает Е. Чернова из WELHOME.

Если же наймодатель отказался от продления договора и менее чем через год сдал квартиру другому лицу, то бывший наймодатель, не реализовавший свое преимущественное право на заключение нового договора найма, может обратиться в суд и выиграет дело.

Однако же, как отмечают риэлторы, гораздо проще решить споры во внесудебном порядке. И для того, чтобы они не возникали, сторонам стоит фиксировать в договоре малейшие детали и нюансы и стараться предусмотреть все возможные ситуации.