Осторожность в таком сложном вопросе, как водный, никогда не бывает лишней. Сегодня продается такое количество коттеджей и земли под застройку, что, кажется, проблем с покупкой не должно возникнуть. Но в этом заключается основная беда: главное для риэлтера - продать землю, и он редко входит в ваше положение и объясняет юридические тонкости, где можно начать строительство дома, где нет. В действительности же дела обстоят следующим образом. По Водному кодексу, территория, прилегающая к водоему, имеет статус водоохранной зоны. Существует особый режим для осуществления хозяйственной и иной деятельности в этой зоне. Сделано это с целью предотвращения загрязнения водных объектов, а также `сохранения среды обитания водных биологических ресурсов`, то есть животных и растений. Так, у ручья водоохранная зона составляет 50 м, у рек - 100, у моря - 500.

Но в то же время в границах водоохранных зон законом допускается `проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию и эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения`.

Согласно закону, находящиеся в государственной и муниципальной собственности водные объекты являются объектами общего пользования, и каждый гражданин вправе использовать их бесплатно для личных и бытовых нужд, а также пользоваться прибрежной территорией для передвижения и просто пребывания. Но также возможно и оформление таких водных объектов, как пруды и карьеры, в частную собственность (последние июньские поправки в Водный кодекс значительно расширили список водоемов, которые можно передавать в частную собственность).

В зависимости от особенностей водоема в нем может быть запрещено купание, а также использование водных мотоциклов и других технических средств, предназначенных для отдыха, водопой скота (например, лошадей), а также установлены иные запреты.

За нарушение Водного кодекса предусмотрена административная и уголовная ответственность, причем виновные должны будут не только устранить допущенные нарушения, но и уплатить штраф - возместить причиненный ущерб.

Дополнительные трудности

Помимо водоохранных зон следует также учесть, что из многих водохранилищ, расположенных на территории Московской, Тверской и Смоленской областей, в столицу поступает питьевая вода. Согласно Водному кодексу, охрана таких водоемов ведется с помощью деления на зоны и округа санитарной охраны. Эти зоны, в свою очередь, подразделяются на три пояса. Так, первый пояс обозначает наличие поверхностного источника и охраняется наиболее жестко. В этом поясе запрещено любое строительство, если оно не имеет отношения к водопроводным сооружениям. Например, строительство коттеджа в первом поясе считается незаконным, даже если у застройщика на руках есть пакет документов, подтверждающих наличие согласований со всеми инстанциями. В двух других зонах строительство возможно, но при условии соблюдения ряда требований. При покупке дома у воды в зоне санитарной охраны необходимо уточнить, к какому именно поясу относится земельный участок, уточнить непосредственно у соответствующего управления Росприроднадзора.

Но даже если ваш дом располагается не у питьевого источника и до кромки воды гораздо больше 100 м, существует еще много сложных аспектов, за нарушение которых также можно пострадать. К числу более распространенных ошибок собственников можно назвать возведение капитальных построек на участках леса, расположенных по побережью. Земли леса принадлежат государству, назначение зеленых насаждений - защищать береговую зону. И в данном случае положенные метры от водоема роли уже не играют. Действующее законодательство допускает предоставление таких участков в аренду для `культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей`, но капитальное строительство здесь категорически запрещено.

Если все вопросы с законом вы решили положительно, то надо дать несколько общих рекомендаций, которые помогут вам избежать проблем в будущем с домом с `природной` точки зрения.

Выбираем участок

При выборе участка в первую очередь покупатель обращает внимание на живописную местность, и этот аспект должен оставаться главным, но не всякое место, которое радует глаз, приспособлено для строительства дома.

Во-первых, нужно заглянуть под землю, то есть заказать геодезическую съемку местности. Так, если окажется, что в земном слое близко к поверхности проходят грунтовые воды, то от строительства придется отказаться. Конечно, огромное значение имеет и сам состав почвы, и если грунт будет `пучинистым`, это также станет отрицательным фактором для постройки на этом участке. Не стоит ограничиваться исследованием только того участка, который вы собираетесь приобрести, надо сделать съемку и близлежащих участков, на территории которых возможно расположение так называемых `плавунов` и бурных грунтовых потоков - со временем они могут вторгнуться и на вашу территорию. В этом случае лучше отказаться от приобретения приглянувшегося участка. Но даже если участок оказался идеальным для строительства дома, не расстраивайтесь из-за потерянного времени, геодезическая съемка была не напрасна, теперь специалисты, зная особенности состава почвы, могут посоветовать вам, где лучше расположить дом, где дополнительные постройки, где, наконец, выкопать колодец или водоем.

Особенности строительства

Конечно, если вы собираетесь строить особняк, а не многоэтажный дворец, то архитектурных ограничений практически не будет. Можете смело воплощать все задуманное и ни о чем не беспокоиться. Но от цокольного этажа, погребов и подвалов, скорее всего, придется отказаться, потому что, каким бы идеальным ни казался участок в геодезическом плане, все равно прибрежный грунт нельзя назвать надежным. Поэтому фундамент (и так самая главная часть дома) должен быть особенно прочным. Обычно при строительстве дома у воды используют плитный фундамент, то есть под периметр здания кладется монолитная железобетонная плита. Будет еще лучше, если плита ляжет на толстый слой пескогравийной смеси. Для защиты фундамента от возможных паводков дом опоясывается бетонной или асфальтовой отмосткой, выступающей на 20 и более сантиметров от выноса карниза.

В конечном итоге, чем прочнее фундамент, тем больше уверенности в том, что дом простоит не одно столетие. Но, по мнению специалистов, затраты на фундамент должны составлять не более 20% от общей стоимости дома, иначе строительство можно считать нецелесообразным.

Коварная вода

При строительстве дома помимо особенностей состава земли участка нужно учитывать и особенности самого водоема. Необходимо узнать, не было ли в этой местности паводков. Помните, что даже самая маленькая речка может по весне от обилия снега и из-за других факторов разлиться метров на 100, если не больше. Наверное, даже самое живописное место не стоит стольких переживаний и проблем. Другое дело, если бы дом находился непосредственно на воде, как, например, во Франции, в центре Парижа - дом-баржа или суперсовременный лофт в помещении дока, поэтому придется либо жить с привязанной лодкой к подоконнику, либо искать себе участок у иного водоема.

Но есть и другой значительный минус близости водоема. Вряд ли вы откажетесь от собственного пляжа и установите у самой кромки воды забор - в чем смысл тогда покупки или строительства дома? Но прибрежная часть вашего участка является не только самой красивой, но и самой уязвимой для посторонних людей. Известно немало случаев, когда недоброжелатели попадали в дом именно со стороны воды. Что ж, здесь можно посоветовать одно - установить инфракрасные датчики движения по всему периметру участка, включая и ту часть, что граничит с водой.

Если говорить о возможности приобретения дома или участка на берегу реки или водохранилища, то такая покупка сопряжена с огромными рисками. Нормальных документов на подобные участки быть не может. Это связано с тем, что на данных участках располагались базы отдыха, приватизированные в неспокойные 1990-е годы. В них девелоперами были выкуплены в собственность ветхие строения, ранее наблюдавшиеся на отличных землях вышеуказанных баз. Строения снесли и заменили шикарными коттеджами, которые девелоперы пообещали оформить покупателям в собственность. Вот тут и скрывается подвох. Земля в данных поселках, как правило, взята в аренду и попадает в водоохранную зону со всеми вытекающими отсюда последствиями, а именно: на таких землях категорически запрещено строительство, поэтому все постройки проведены без надлежащих разрешений. Но это не относится к поселкам на водохранилищах и реках, имеющим статус ИЖС. В таких поселках есть разрешения на прокладку коммуникаций, но с существенными ограничениями, такими как сброс фекальных вод только в центральные коллекторы, которые, в свою очередь, могут быть за несколько десятков километров от поселка. Но вернемся к так называемым бывшим базам отдыха. Купленную на таких участках недвижимость чрезвычайно трудно оформить в собственность, практически невозможно. Я бы порекомендовала рассматривать приобретение такого дома, который, как правило, стоит более $400 тыс., как забаву и заранее настраиваться на то, что эта сумма может быть потеряна. Долевая аренда, а другой формы пока не придумали, тоже вещь крайне условная. Если вы все-таки решитесь на покупку земли на воде, то должны учитывать, что по действующему законодательству данное землевладение не сможет перейти к вашим детям, а тем более внукам, потому что такая покупка - это своего рода дорогая игрушка, с которой рано или поздно придется расстаться.

Елена Петровна