Разумеется, никто не обязывает собственника квартиры и будущего жильца оформлять официальный договор, документирующий передачу первым второму жилого помещения для временного проживания. Однако же риэлторы настоятельно рекомендуют своим клиентам соблюсти эту формальность, даже если они родственники или хорошие знакомые. Ведь в случае возникновения конфликтной ситуации именно договор, заключенный установленным образом, максимально четко обозначит права и обязанности сторон, разрешит финансовые противоречия, а также сохранит между нанимателем и владельцем недвижимости человеческие отношения.

Аренда или наем?

На практике многие наниматели и владельцы жилья путают такие понятия, как "аренда" и "наем", думая, что это одно и то же. Однако же российское законодательство предусматривает, что заключение договора аренды правомерно, если арендатором по договору выступает юридическое лицо. В том случае, если нанимателем квартиры является физическое лицо, заключается договор найма жилого помещения.

Что такое договор найма?

Определение договора найма жилого помещения, а также существенные его составляющие освещаются в Главе 35 Гражданского кодекса РФ. Суть договора найма состоит в том, что одна сторона (собственник) предоставляет другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. А объектом договора найма жилого помещения, согласно статье 673 ГК РФ, может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Описание сдаваемого внаем помещения должно быть снабжено всеми существенными характеристиками: адрес, площадь, месторасположение, кадастровый номер. «Без такого подробного пункта договор считается незаключенным. Следует также отметить, что договор найма заключается только в письменной форме, вступает в силу с момента подписания сторонами и государственной регистрации не подлежит », - обращает внимание юрист компании WELHOME Екатерина Чернова.

В то же время генеральный директор компании TWEED Ирина Могилатова все-таки для большей надежности рекомендует своим клиентам зарегистрировать документ: «Регистрация договора в регистрационных органах является действенным способом сохранить достигнутые условия без изменений, однако на практике, к сожалению, не даст нанимателю 100-процентную гарантию в случае возникновения сильного смещения рынка в ту или иную сторону».

В целом же, по закону необходимо регистрировать только тот договор, который заключается на срок более 1 года. Тогда информация об обременении на сдаваемое внаем жилье заносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Каковы основные разделы типового договора найма?

Обычно типовой договор найма состоит из следующих разделов: предмет договора; права и обязанности сторон; порядок расчетов между сторонами; срок и условия действия договора; порядок расторжения договора; дополнительные условия, адреса; паспортные данные, реквизиты и подписи сторон.

«Дополнительно к договору нужны акт приема-передачи квартиры, который включает в себя список мебели и оборудования и их состояние, правоустанавливающие документы на квартиру, паспортные данные собственника и арендатора или сведения о компании, если договор подписывает юридическое лицо», - отмечает директор отдела аренды Intermark Savills Галина Ткач.

Как отмечают представители опрошенных агентств недвижимости, эти сведения указываются обычно в приложениях к договору, но могут выступать и в качестве отдельных его положений.

Кто имеет право сдавать квартиру внаем?

Важно отметить, договор найма наниматель может заключить только с собственником жилого помещения. А если собственников несколько, то подписи на договоре должны поставить все владельцы жилого помещения. При этом допускается подпись представителя собственника, действующего на основании доверенности. В противном случае договор может с легкостью быть признанным недействительным. Кроме того, при заключении договора нанимателю стоит осведомиться, сколько человек прописано по данному адресу, и заручиться их письменным согласием на то, что квартира будет сдаваться внаем.

Кто имеет право проживать в снимаемой квартире?

Гражданский кодекс РФ определяет, что с согласия наймодателя, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При этом на вселение несовершеннолетних детей получать такое согласие не требуется. Впрочем, вселение допускается только при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Закон не заставляет собственника заключать договор найма со всеми членами семьи нанимателя. Однако же риэлторы настоятельно рекомендуют сторонам «прописать» в договоре всех, кто будет пользоваться жилой площадью на постоянной основе, чтобы избежать взаимных претензий.

В то же время нанимателю стоит помнить о том, что статья 680 ГК РФ отмечает: он имеет право с согласия наймодателя поселить в данном объекте недвижимости и лиц, не прописанных в договоре. Например, родственников, друзей или гостей. Всем им присваивается статус временных жильцов. Их пребывание в данном жилом помещении по закону не должно превышать 6 месяцев. «Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель», - подчеркивается в ГК РФ.

Если владелец недвижимости не желает, чтобы в принадлежащих ему квартире или доме появлялись посторонние лица, то он в праве запретить проживание временных жильцов и оговорить это в договоре. Или же мотивировать отказ тем, что не соблюдаются требования законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.